Contractul de vânzare este reglementat în Codul Civil român, Cartea a V-a, Titlul IX. Conform art. 1650, vânzarea este definită ca fiind contractul prin care vânzătorul transmite sau, după caz, se obligă să transmită cumpărătorului proprietatea unui bun în schimbul unui preț pe care cumpărătorul se obligă să îl plătească.
În cazul bunurilor imobile, art. 1244 din Codul Civil impune forma autentică ad validitatem pentru contractul de vânzare. Această cerință legală implică intervenția notarului public în procesul de perfectare a contractului, generând costuri specifice.
Ce taxe notariale se achită la vânzarea unui imobil?
Procedura autentificării contractului de vânzare imobiliară implică următoarele categorii de taxe și onorarii:
- Tariful pentru obținerea extrasului de carte funciară pentru autentificare, stabilit la 40 lei conform Ordinului directorului general al Agenției Naționale de Cadastru și Publicitate Imobiliară.
- Taxe pentru verificarea registrelor electronice (e.g., Registrul Național Notarial al Regimurilor Matrimoniale – RNNRM), reglementate prin ordine ale ministrului justiției.
- Tariful de intabulare a dreptului de proprietate în favoarea cumpărătorului.
- Impozitul pe venitul din transferul proprietăților imobiliare din patrimoniul personal, reglementat de Codul Fiscal.
- Onorariul notarial, stabilit conform Normelor privind tarifele de onorarii minimale pentru serviciile prestate de notarii publici.
Cum se calculează taxelor notariale?
Onorariul notarial este reglementat prin Ordinul ministrului justiției nr. 177/C/2024, care stabilește o scală progresivă în funcție de valoarea imobilului. Acesta variază de la 2,2% pentru imobilele cu valoare până la 20.000 lei, ajungând la o sumă fixă de 6.405 lei plus 0,6% pentru suma ce depășește 600.001 lei în cazul imobilelor cu valoare mai mare.
Tariful de intabulare, datorat Oficiului de Cadastru și Publicitate Imobiliară, este diferențiat în funcție de natura juridică a cumpărătorului:
- Pentru persoane fizice: 0,15% din prețul vânzării, minim 60 lei per imobil.
- Pentru persoane juridice: 0,50% din prețul vânzării, minim 60 lei per imobil.
Impozitul pe venitul din transferul proprietăților imobiliare este reglementat de art. 111 din Codul Fiscal (Legea nr. 227/2015) și se calculează astfel:
- 3% pentru imobilele deținute până la 3 ani inclusiv;
- 1% pentru imobilele deținute o perioadă mai mare de 3 ani.
Cine plătește taxele notariale – vânzătorul sau cumpărătorul?
Distribuția obligației de plată a taxelor notariale între vânzător și cumpărător este reglementată de art. 1666 din Codul Civil, care stabilește o prezumție relativă în favoarea cumpărătorului. Conform acestei prevederi, în absența unei stipulații contrare, cheltuielile pentru încheierea contractului de vânzare sunt în sarcina cumpărătorului.
Această regulă dispozitivă permite părților să deroge prin acordul lor de la regimul legal implicit. În practică, distribuția costurilor poate face obiectul negocierii între părți, putând fi stabilită o repartizare diferită a cheltuielilor.
Cu toate acestea, anumite taxe rămân în mod uzual în sarcina vânzătorului, independent de acordul părților:
- Impozitul pe venitul din transferul proprietăților imobiliare, fiind o obligație fiscală personală a vânzătorului.
- Costul extrasului de carte funciară pentru autentificare, acesta fiind necesar pentru stabilirea situației juridice a imobilului vândut.