Fondul de rulment reprezintă un element principal în gestionarea financiară a asociațiilor de proprietari, fiind reglementat prin Legea nr. 196/2018 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari și administrarea condominiilor. Conform art. 72 alin. (1) din această lege, fondul de rulment este definit ca o sumă de bani colectată de la proprietarii dintr-un condominiu cu scopul de a acoperi cheltuielile curente ale asociației de proprietari.
Natura juridică a fondului de rulment este aceea a unei obligații pecuniare anticipate, menită să asigure lichiditatea necesară pentru acoperirea cheltuielilor comune ale condominiului. Acesta se constituie în baza hotărârii adunării generale a asociației de proprietari, care stabilește cuantumul și cota de participare a fiecărui proprietar.
Ce este fondul de rulment?
Fondul de rulment reprezintă o garanție financiară stabilită prin lege pentru asigurarea continuității serviciilor și întreținerii părților comune ale condominiului. Art. 72 alin. (1) din Legea nr. 196/2018 stipulează că acest fond trebuie să fie suficient pentru acoperirea cheltuielilor curente ale condominiului la nivelul unei luni calendaristice.
Constituirea fondului de rulment este o obligație legală a asociației de proprietari, iar cuantumul acestuia trebuie să respecte principiul proporționalității, asigurând un echilibru între necesitățile financiare ale condominiului și capacitatea de plată a proprietarilor.
Cine plătește fondul de rulment – chiriașul sau proprietarul?
Din punct de vedere juridic, obligația de plată a fondului de rulment revine exclusiv proprietarilor unităților de proprietate individuală din cadrul condominiului. Această obligație derivă din dreptul de proprietate și este stipulată explicit în art. 72 din Legea nr. 196/2018.
Chiriașii nu au o obligație legală directă față de asociația de proprietari în ceea ce privește plata fondului de rulment. Cu toate acestea, în baza principiului libertății contractuale prevăzut de art. 1169 din Codul Civil, proprietarul și chiriașul pot conveni, prin contractul de închiriere, ca acest cost să fie suportat parțial sau integral de către chiriaș. O astfel de clauză ar avea însă efect doar între părțile contractante, fără a modifica raportul juridic dintre proprietar și asociația de proprietari.
De câte ori se plătește fondul de rulment?
Frecvența plății fondului de rulment este reglementată de art. 72 alin. (3) din Legea nr. 196/2018, care prevede că acesta se constituie prin plata anticipată a cotei ce revine fiecărui proprietar, conform hotărârii adunării generale a asociației de proprietari.
Legea stabilește un mecanism de plată și reîntregire periodică a fondului de rulment:
- Constituire inițială – se realizează prin plata anticipată a cotei stabilite pentru fiecare proprietar.
- Reîntregire lunară – conform art. 72 alin. (3), reîntregirea fondului de rulment se face lunar, prin plata sumelor afișate pe lista de plată.
- Evidențierea separată – art. 72 alin. (4) impune administratorului asociației obligația de a elibera chitanțe nominale separate pentru încasarea fondului de rulment, asigurând astfel transparența și trasabilitatea plăților.
- Restituirea la înstrăinarea proprietății – art. 72 alin. (5) prevede că, la transmiterea dreptului de proprietate, fondul de rulment se restituie fostului proprietar, cu excepția cazului în care părțile convin altfel prin actul translativ de proprietate.
Implicații juridice și practice
- Natura obligatorie
Plata fondului de rulment este o obligație legală a proprietarilor, nerespectarea acesteia putând atrage sancțiuni conform statutului asociației și legislației în vigoare.
- Principiul transparenței
Administratorul are obligația legală de a afișa lista de plată și de a elibera chitanțe separate, asigurând astfel transparența gestionării fondului.
- Dreptul la informare
Proprietarii au dreptul legal de a solicita informații detaliate privind modul de utilizare a fondului de rulment, în baza art. 28 din Legea nr. 196/2018.
- Caracterul restituibil
Fondul de rulment are un caracter restituibil în cazul înstrăinării proprietății, ceea ce îl diferențiază de alte contribuții la cheltuielile asociației.