Cadrul legal privind impozitarea vânzării imobilelor în România a suferit modificări semnificative în ultimii ani. Pentru anul 2024, există câteva aspecte esențiale pe care vânzătorii de proprietăți trebuie să le cunoască pentru a-și îndeplini corect obligațiile fiscale.
Cum se calculează impozitul la vânzarea unui imobil în 2024?
La încheierea unui contract de vânzare având ca obiect o proprietate imobiliară sau un dezmembrământ al dreptului de proprietate (precum uzufructul, uzul, abitația sau superficia), vânzătorul este obligat să achite un impozit. Acesta se calculează aplicând o cotă procentuală la valoarea tranzacției, după cum urmează:
- Pentru imobilele deținute până la 3 ani inclusiv:
– Se aplică o cotă de 3% asupra valorii tranzacției
- Pentru imobilele deținute mai mult de 3 ani:
– Se aplică o cotă de 1% asupra valorii tranzacției
Este important de menționat că acest impozit se aplică atât construcțiilor de orice tip și terenurilor aferente, cât și terenurilor fără construcții.
În principiu, impozitul se calculează la valoarea declarată de părți în contractul de vânzare. Cu toate acestea, dacă valoarea declarată este mai mică decât valoarea minimă stabilită prin studiul de piață realizat de camerele notarilor publici în colaborare cu experți evaluatori autorizați, impozitul se va calcula la nivelul valorii stabilite prin studiul de piață.
Aceste studii de piață sunt actualizate anual de către camerele notarilor publici și conțin informații despre valorile minime înregistrate pe piața imobiliară în anul precedent. Rezultatele sunt comunicate Agenției Naționale de Administrare Fiscală (ANAF) prin intermediul direcțiilor generale regionale ale finanțelor publice.
Colectarea și virarea impozitului
Notarul public care autentifică contractul de vânzare are responsabilitatea de a calcula și încasa impozitul. Ulterior, acesta trebuie să vireze suma colectată în contul statului până la data de 25 a lunii următoare celei în care a avut loc tranzacția.
Situații speciale în impozitarea vânzării imobilelor:
- Vânzarea terenurilor agricole extravilane
În cazul vânzării unui teren agricol situat în extravilan înainte de împlinirea a 8 ani de la achiziționare, pe lângă impozitul standard, vânzătorul trebuie să plătească un impozit suplimentar. Acesta este de 80% din diferența pozitivă dintre valoarea terenului la data vânzării și valoarea acestuia la data cumpărării.
Valoarea terenului se stabilește fie pe baza valorii orientative determinate prin expertiza camerei notarilor publici, fie conform valorii minime din studiul de piață realizat de aceeași instituție.
- Vânzarea imobilelor dobândite prin moștenire
Chiar și în cazul proprietăților obținute prin moștenire, vânzătorul datorează impozitul standard de 1% sau 3%, în funcție de perioada scursă de la dobândire. Data dobândirii se consideră data eliberării certificatului de moștenitor care atestă calitatea de moștenitor și dreptul de proprietate asupra bunului respectiv.
Cine plătește impozitul la vânzarea unui imobil?
În toate cazurile de vânzare a imobilelor, obligația de plată a impozitului revine vânzătorului.
Există anumite situații în care nu se datorează impozit pe transferul proprietăților imobiliare:
- a) când dreptul de proprietate este dobândit prin reconstituire în baza unor legi speciale.
- b) în cazul donațiilor între rude și afini până la gradul al III-lea inclusiv, precum și între soți.
- c) pentru actele de desființare cu efect retroactiv ale transferurilor de proprietate imobiliară.
- d) în cazurile prevăzute de articolul 13 din Legea cadastrului și a publicității imobiliare nr. 7/1996.
- e) la transferul dreptului de proprietate imobiliară din patrimoniul personal în condițiile Legii nr. 77/2016 privind darea în plată, pentru o singură operațiune de dare în plată.