Intabularea reprezintă procesul de înscriere în cartea funciară a dreptului de proprietate asupra unui imobil, precum și a altor drepturi reale (precum: dreptul de superficie, uzufruct sau servituți). Acest demers este de o importanță fundamentală pentru orice proprietar, întrucât doar prin intabulare dreptul său devine opozabil terților, oferind astfel securitate juridică și posibilitatea de a dispune liber de proprietate. În practică, există însă situații în care o persoană deține o casă fără a avea acte de proprietate, ceea ce ridică întrebări serioase cu privire la posibilitatea și procedura de intabulare a imobilului.
În mod normal, intabularea unui imobil în cartea funciară necesită prezentarea unui act translativ sau constitutiv de proprietate. Aceste documente pot lua diverse forme, precum contracte de vânzare-cumpărare, acte de donație, certificate de moștenitor, titluri de proprietate sau convenții de partaj. Aceste acte fac dovada modului de dobândire a imobilului și constituie baza legală pentru înscrierea dreptului în cartea funciară.
Conform dispozițiilor art. 37 alin. (1) din Legea nr. 7/1996 a cadastrului și a publicității imobiliare, „dreptul de proprietate asupra construcțiilor se înscrie în cartea funciară în baza unui certificat de atestare eliberat de autoritatea locală emitentă a autorizației de construire, care să confirme că edificarea construcțiilor s-a efectuat conform autorizației de construire și că există proces-verbal de recepție la terminarea lucrărilor, precum și a celorlalte dispoziții legale în materie și a unei documentații cadastrale.”
Această prevedere legală subliniază importanța documentelor care atestă legalitatea construcției și conformitatea sa cu autorizațiile și reglementările în vigoare. Cu toate acestea, legislația română recunoaște și situațiile în care actele de proprietate lipsesc sau sunt incomplete, oferind soluții alternative pentru intabulare.
Pentru proprietarii care se află în situația de a deține o casă fără acte de proprietate formale, legislația oferă două căi principale de acțiune: intabularea în temeiul certificatului de atestare fiscală și uzucapiunea (prescripția achizitivă).
Certificatul de atestare fiscală reprezintă o soluție legală pentru construcțiile mai vechi. Conform art. 37 alin. (2) din Legea nr. 7/1996, „dreptul de proprietate asupra construcțiilor realizate înainte de 1 august 2001 se intabulează în baza certificatului de atestare fiscală, care cuprinde suprafața reală a construcției și a terenului aferent, emis de autoritatea administrației publice locale în a cărei rază se află situată construcția, precum și a documentației cadastrale întocmite în acest scop.” Această prevedere oferă o cale de ieșire din impas pentru proprietarii de case construite înainte de data menționată, permițând intabularea pe baza evidențelor fiscale și a unei documentații cadastrale corespunzătoare.
Uzucapiunea, sau prescripția achizitivă, reprezintă o altă cale prin care posesorul unei case fără acte poate dobândi un titlu de proprietate în vederea intabulării. Această procedură juridică se bazează pe principiul că posesia îndelungată, exercitată în anumite condiții, poate duce la dobândirea dreptului de proprietate. Uzucapiunea este definită ca un mod originar de dobândire a dreptului de proprietate prin exercitarea posesiei asupra unui bun imobil, sub nume de proprietar, în mod public și neîntrerupt, pe durata termenului legal de prescripție.
În concluzie, deși intabularea unei case în cartea funciară necesită, în principiu, acte de proprietate formale, legislația română oferă soluții alternative pentru situațiile în care acestea lipsesc. Certificatul de atestare fiscală eliberat de primărie pentru construcțiile mai vechi și constatarea uzucapiunii de către instanța de judecată reprezintă modalități viabile de a obține un titlu de proprietate în vederea intabulării ulterioare.
Pentru o abordare eficientă și corectă a procesului de intabulare a unei construcții fără acte, se recomandă consultarea prealabilă a Oficiului de Cadastru și Publicitate Imobiliară – Biroului de Cadastru și Publicitate Imobiliară competent. Aceste instituții pot oferi informații precise și actualizate cu privire la documentele necesare și procedurile specifice pentru intabularea construcției, asigurând astfel o parcurgere optimă a procesului de regularizare a situației juridice a imobilului.