În contextul legislativ actual, regimul TVA aplicabil tranzacțiilor imobiliare în România prezintă o structură complexă, cu cote diferențiate în funcție de diverse criterii stabilite de legiuitor.
Prezentul articol analizează cadrul juridic aplicabil în anul 2024 privind cotele de TVA pentru vânzarea imobilelor, cu accent pe condițiile specifice fiecărei cote și implicațiile juridice aferente.
TVA vânzare imobil 2024
- Cota redusă de 5% TVA
Aplicarea cotei reduse de 5% TVA la încheierea unui contract de vânzare în anul 2024 este condiționată de îndeplinirea cumulativă a unor cerințe stricte, conform prevederilor articolului V din Legea nr. 296 din 26 octombrie 2023 privind unele măsuri fiscal-bugetare pentru asigurarea sustenabilității financiare a României pe termen lung. Aceste condiții sunt:
a) Obiectul tranzacției trebuie să fie o locuință cu o suprafață utilă de maximum 120 metri pătrați, exclusiv anexele gospodărești.
b) Valoarea imobilului, inclusiv terenul aferent, nu trebuie să depășească suma de 600.000 lei, exclusiv TVA.
c) Achiziția trebuie să fie efectuată de persoane fizice, fie individual, fie în comun cu alte persoane fizice.
d) Existența unui act juridic între vii (antecontract de vânzare, promisiune de vânzare) încheiat în perioada 1 ianuarie 2023 – 31 decembrie 2023, având ca obiect plata în avans pentru achiziționarea locuinței respective.
e) Persoana fizică sau persoanele fizice achizitoare să nu fi beneficiat anterior de achiziția unei locuințe cu cota de 5% TVA.
f) La momentul livrării, locuința trebuie să fie în stare locuibilă.
g) Contractul de vânzare trebuie încheiat în perioada 1 ianuarie 2024 – 31 decembrie 2024.
Este important de menționat că, potrivit art. 266 alin. (1) pct. 16^1 din Codul fiscal, conceptul de „locuințe care în momentul livrării pot fi locuite ca atare” este definit prin îndeplinirea cumulativă a unor condiții specifice, care includ, printre altele, acces individual la spațiul locuibil, conectare la utilități, structură minimă a spațiilor interioare și finisaje de bază.
De asemenea, este important de subliniat că noțiunea de „suprafață utilă” este definită conform Legii locuinței nr. 114/1996, republicată, cu modificările și completările ulterioare, și include spațiile interioare ale locuinței, cu excepția anumitor elemente specificate în lege.
- Cota redusă de 9% TVA
Aplicarea cotei reduse de 9% TVA este reglementată de art. 291 alin. (2) lit. m) pct. 3 din Codul fiscal și se supune următoarelor condiții:
a) Locuința trebuie să aibă o suprafață utilă de maximum 120 metri pătrați, exclusiv anexele gospodărești.
b) Valoarea imobilului, inclusiv terenul aferent, nu trebuie să depășească suma de 600.000 lei, exclusiv TVA.
c) Achiziția trebuie efectuată de persoane fizice, individual sau în comun cu alte persoane fizice.
d) Locuința trebuie să fie în stare locuibilă la momentul livrării.
e) Începând cu 1 ianuarie 2024, o persoană fizică poate achiziționa o singură locuință cu cota redusă de 9% TVA, în condițiile menționate.
- Cota standard de 19% TVA
Cota standard de 19% TVA se aplică în situațiile care nu se încadrează în criteriile pentru cotele reduse, precum:
a) Achiziția unei a doua locuințe de către o persoană fizică care a beneficiat anterior de cota redusă de 5% TVA (pentru achiziții până la 21.01.2023 inclusiv) sau de 9% TVA (pentru achiziții începând cu 1.01.2024).
b) Locuințe cu o suprafață utilă mai mare de 120 metri pătrați.
c) Locuințe care nu sunt finisate (nu pot fi locuite ca atare) la momentul livrării.
d) Locuințe a căror valoare depășește suma de 600.000 lei, exclusiv TVA.
În concluzie, regimul TVA aplicabil tranzacțiilor imobiliare în România în anul 2024 prezintă o structură graduală, cu cote diferențiate în funcție de caracteristicile specifice ale imobilului și ale tranzacției. Această abordare reflectă intenția legiuitorului de a stimula anumite segmente ale pieței imobiliare, oferind în același timp o protecție fiscală pentru achizițiile de locuințe destinate uzului personal.