Cadrul juridic al asociațiilor de proprietari
Asociațiile de proprietari sunt reglementate în România prin Legea nr. 196/2018 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari și administrarea condominiilor.
Conform art. 1 alin. (2) din această lege, asociația de proprietari este definită ca o formă de asociere autonomă și fără scop lucrativ a proprietarilor dintr-un condominiu, având ca scop administrarea, exploatarea, întreținerea, repararea, reabilitarea și modernizarea proprietății comune, menținerea în stare bună a imobilului, respectarea drepturilor și asumarea obligațiilor de către toți proprietarii.
Structura organizatorică a asociației de proprietari, conform art. 10 din Legea nr. 196/2018, cuprinde următoarele organe:
- Adunarea generală;
- Comitetul executiv;
- Președintele;
- Cenzorul sau comisia de cenzori.
Alegerea acestor organe se face în conformitate cu art. 50 din lege, prin votul a jumătate plus unu din numărul proprietarilor prezenți la adunarea de constituire, pentru un mandat de maximum 4 ani, cu posibilitate de reînnoire.
Cine verifică asociațiile de proprietari?
Controlul asociațiilor de proprietari este reglementat de art. 28 din Legea nr. 196/2018, care stabilește următoarele mecanisme de verificare:
- Dreptul proprietarilor la informare
Conform art. 28 alin. (1), proprietarii au dreptul de a fi informați în legătură cu toate aspectele ce țin de activitatea asociației și au acces, la cerere, la orice document al asociației.
- Contestarea cheltuielilor
Art. 28 alin. (2) prevede dreptul proprietarilor de a contesta în scris calculul cotei de contribuție la cheltuielile asociației, în termen de 10 zile de la afișarea listei de plată.
- Rolul cenzorului
În conformitate cu art. 28 alin. (3), cenzorul sau comisia de cenzori are obligația de a verifica, la solicitarea proprietarilor, aplicarea corectă a prevederilor legale de către organele asociației.
- Controlul autorităților locale
Art. 28 alin. (4) stabilește competența departamentelor specializate din cadrul primăriei de a efectua verificări asupra activității asociației, la solicitarea proprietarilor.
Unde se reclamă asociația de proprietari?
Legea nr. 196/2018 prevede mai multe căi de acțiune pentru proprietarii care doresc să reclame nereguli în activitatea asociației:
- Reclamații interne
Conform art. 29 alin. (1), proprietarii pot adresa plângeri scrise președintelui sau comitetului executiv al asociației.
- Sesizarea autorităților de ordine publică și a instanțelor judecătorești
Art. 29 alin. (1) permite, de asemenea, sesizarea autorităților responsabile cu menținerea ordinii publice ori a instanței de judecată, în cazul în care unul dintre proprietari împiedică, cu rea-credință și sub orice formă, folosirea normală a condominiului, sau a unor părți componente, potrivit destinației acestora, și creează prejudicii celorlalți proprietari
- Contestarea hotărârilor asociației
Art. 29 alin. (2) prevede posibilitatea contestării hotărârilor adunării generale, ale comitetului executiv sau ale președintelui, prin notificarea cenzorului/comisiei de cenzori, a departamentelor specializate din primărie sau prin acțiune în justiție.
- Reclamații la autoritățile locale.
Art. 29 alin. (3) prevede și posibilitatea depunerii de plângeri la departamentele specializate din cadrul primăriei. Potrivit acestui articol orice persoană sau orice proprietar care se consideră vătămată/vătămat într-un drept al său din cauza neîndeplinirii sau îndeplinirii defectuoase a atribuțiilor de către președinte, membri ai comitetului executiv, cenzor/comisia de cenzori sau de către administrator se poate adresa în scris autorităților administrației publice locale.
- Acțiuni în justiție
De asemenea, pentru prejudicii cauzate de organele asociației, art. 29 alin. (3) conferă dreptul de a se adresa instanțelor judecătorești.
Concluzionând, legislația în vigoare oferă proprietarilor multiple căi de acțiune pentru a reclama și soluționa neregulile din activitatea asociațiilor de proprietari, de la mecanisme interne de control până la posibilitatea de a se adresa autorităților administrative și instanțelor judecătorești.
Este important ca proprietarii să fie conștienți de drepturile lor și să utilizeze în mod adecvat aceste instrumente legale pentru a asigura o bună guvernanță a asociațiilor de proprietari.